Alles over de Licencia de Obra

Droom je van een huis onder de Spaanse zon?

Wie in Spanje wil bouwen of verbouwen krijgt al snel te maken met de beruchte Licencia de Obra – dé bouwvergunning die je nodig hebt voordat er ook maar één steen gelegd mag worden.
Voor veel Nederlanders en Belgen is dit document dé sleutel tot een succesvol bouwproject, maar tegelijk ook de bron van verwarring en vertraging.

In dit artikel leggen we stap voor stap uit:

• Welke vergunning je nodig hebt

• Wat het verschil is tussen obra mayor en obra menor

• Hoe de aanvraag verloopt

• En hoe een lokale expert je maanden tijd kan besparen

Wat is een Licencia de Obra?

De Licencia de Obra is de officiële bouwvergunning die je aanvraagt bij de gemeente (Ayuntamiento) waar je woning zich bevindt.
Zonder deze vergunning mag je in Spanje niet starten met bouwen, renoveren of structureel verbouwen. Zelfs relatief kleine ingrepen kunnen een vergunning vereisen.

De vergunning beschermt jou én de gemeente:

• Ze garandeert dat je bouwplannen voldoen aan het lokale bestemmingsplan (PGOU)

• Ze verzekert dat het bouwproject veilig is en voldoet aan de technische normen

• Ze voorkomt boetes, stilleggingen of gedwongen afbraak

1. Licencia de Obra Mayor

• Voor grote of structurele werken

• Voorbeelden:

  • Nieuwbouw van een woning of villa

  • Uitbreiding van bestaande woning (extra verdieping, bijbouw)

  • Grote structurele renovaties (dak vervangen, dragende muren aanpassen)

• Vereist volledige architectenplannen, technische goedkeuring en langere doorlooptijd

• Gemiddelde doorlooptijd: 2 tot 6 maanden (soms langer, afhankelijk van gemeente)

• Voor kleine verbouwingen of onderhoudswerken

• Voorbeelden:

  • Tegelvloer vervangen

  • Keuken- of badkamerrenovatie zonder constructieve aanpassingen

  • Schilderwerken aan de buitenzijde

• Snellere goedkeuring, soms zelfs via een verkorte procedure

• Doorlooptijd: enkele weken tot 2 maanden

2. Licencia de Obra Menor

Belangrijk:
wat in Nederland of België als een “kleine verbouwing” wordt gezien, kan in Spanje al als obra mayor gelden. Daarom is lokale expertise cruciaal.

Wie doet wat?

Bij een aanvraag voor een Licencia de Obra spelen meerdere partijen een rol:

• Architect (Arquitecto): maakt de plannen en dient ze technisch in bij de gemeente

• Gemeente (Ayuntamiento): beoordeelt de plannen en verleent de vergunning

• Notaris: niet direct betrokken bij de aanvraag, maar nodig voor officiële registraties en bij nieuwbouw voor de Einde-Opleveringsakte (Escritura de Obra Nueva)

Tijdslijnen en bureaucratische valkuilen

De doorlooptijd hangt sterk af van gemeente en regio.

• Costa del Sol (Marbella, Estepona, Mijas): 3 tot 6 maanden voor obra mayor

• Costa Blanca (Alicante, Torrevieja): 2 tot 5 maanden

• Kleinere dorpen: soms sneller, maar ook gevoelig voor lokale vertragingen

Hoe een lokale expert je maanden vertraging kan besparen

Veel Belgen en Nederlanders proberen zelf de vergunning aan te vragen, maar lopen vast in:

• Spaanse bureaucratie

• Taalbarrières

• Lokale interpretaties van de wet

Een ervaren bouwbegeleider kan:

• Het dossier compleet en foutloos indienen

• Contact onderhouden met de gemeente

• Voorkomen dat je maanden stilvalt door een ontbrekend document

Bouw met vertrouwen

Een huis bouwen in Spanje is een spannend avontuur dat perfect kan verlopen – mits je de juiste voorbereiding en begeleiding hebt. Informeer je grondig, werk samen met ervaren lokale partners en laat je adviseren door iemand die zowel de Belgische/Nederlandse als de Spaanse markt kent.

Wil je bouwen of verbouwen in Spanje?
Zorg dat je eerst de juiste Licencia de Obra op zak hebt. Het lijkt misschien omslachtig, maar het bespaart je boetes, vertraging en hoofdpijn.

Wil je dat wij je volledig begeleiden bij vergunningen en bouwbegeleiding?

👉 Vraag vrijblijvend advies

Terug →