Regelgeving & papierwerk bij (ver)bouwen in Spanje

Wat moet écht in orde zijn?

Welkom bij het minst sexy, maar misschien wel het belangrijkste onderdeel van bouwen of verbouwen in Spanje: het papierwerk. De vergunningen, attesten en certificaten die in orde moeten zijn – vóór je begint, tijdens de uitvoering en bij oplevering.

Want één ontbrekend document kan jaren later nog voor een nachtmerrie zorgen. Denk aan boetes, blokkering van verkoop, weigering van nutsvoorzieningen of zelfs afbraakbevelen.

Gelukkig hoef jij dit niet allemaal te weten – als wij je begeleiden, houden wij je uit de problemen. Maar je moet wel begrijpen waarom dit belangrijk is.

1. Escritura & Nota Simple

Dit zijn de basisdocumenten van je eigendom.

• De escritura pública is de notariële akte waarin staat wat je hebt gekocht.

• De nota simple is een uittreksel uit het eigendomsregister dat aangeeft wie de eigenaar is, of er schulden op het pand zitten, en of het juridisch in orde is.

🛑 Veel buitenlandse kopers denken dat dit altijd in orde is. Tot blijkt dat een stuk grond of bijgebouw niet officieel geregistreerd staat... en je dus geen vergunning krijgt.

2. Bouwvergunningen

Obra Mayor & Obra Menor

In Spanje maakt men onderscheid tussen:

• Obra mayor: grote werken zoals verbouwingen, uitbreidingen, structurele ingrepen

• Obra menor: kleinere klussen zoals tegelwerk of schilderen
  

Voor een obra mayor heb je een architect, een bouwvergunning en technische documentatie nodig.

🛑 Zonder vergunning bouwen is in Spanje nog steeds gangbaar – maar illegaal. Gemeentes kunnen sancties opleggen of zelfs de aansluiting op water en elektriciteit weigeren.

3. Architectenplicht & Technisch verslag

Voor elke obra mayor is een architect verplicht die het ontwerp maakt én verantwoordelijk is voor de veiligheid en regelgeving.
Daarnaast is vaak ook een "aparejador" (bouwkundig ingenieur) nodig voor het technische verslag en toezicht op de werken.

🛠️ Wij werken met gecertificeerde architecten en ingenieurs die weten wat elke gemeente vereist – én hoe we procedures versnellen.

4. Seguro Decenal – 10-jarige bouwverzekering

Bij nieuwbouw of structurele verbouwingen is een verplichte bouwverzekering nodig die tien jaar dekking biedt tegen fundamentele gebreken (zoals instortingsgevaar of structurele fouten).

• Zonder deze verzekering mag een woning in veel gevallen niet verkocht worden binnen de eerste 10 jaar.

• Deze verzekering kan enkel worden afgesloten als het project aan strikte technische vereisten voldoet.

📌 In de praktijk wordt deze vaak overgeslagen door niet-professionele aannemers – met desastreuze gevolgen.

5. Licencia de Primera Ocupación (LPO)

Ook wel: bewoonbaarheidsverklaring.

Dit document bevestigt dat de woning veilig, legaal en bewoonbaar is volgens het stadsbestuur.

• Je hebt het nodig voor aansluiting op nutsvoorzieningen

• Zonder LPO kun je niet legaal verhuren of verkopen

📌 Let op: ook na een grote renovatie moet een bestaande woning soms opnieuw een LPO aanvragen.

6. Referencia Catastral – kadastrale gegevens

Deze code geeft aan hoe het pand geregistreerd is bij het Spaanse kadaster.

• Kloppen de oppervlaktes niet? Dan klopt je vergunning ook niet.

• Klopt de bestemming (urban / rustico) niet? Dan mag je misschien niet bouwen.

🛑 Veel buitenlandse kopers ontdekken te laat dat hun woning of stuk grond niet overeenkomt met de officiële registratie.

7. Nutsvoorzieningen & Installatiecertificaten

Om elektriciteit, water of gas aan te sluiten, heb je bewijs nodig van:

• Eigendom (escritura)

• Bewoonbaarheid (LPO)

• Technische keuringen zoals het boletín eléctrico of gascertificaat

🛠️ Deze "boletines" moeten vaak opnieuw worden afgegeven na renovaties – en dat wordt vaak vergeten tot het te laat is.

8. Certificado Final de Obra & Declaración de Obra Nueva

Bij de oplevering moet de architect bevestigen dat de werken correct zijn uitgevoerd (certificado final de obra).

• Pas daarna kan je de declaración de obra nueva (verklaring van nieuwe bouw) registreren bij de notaris.

📌 Zonder deze documenten kan het gebouw niet worden opgenomen in het eigendomsregister en blijft het juridisch “onzichtbaar”.

9. Energiecertificaat (CEE)

Verplicht bij verkoop of verhuur, én bij oplevering van nieuwbouw of grote renovaties.

• Moet opgesteld worden door een erkende expert

• Geeft een officieel energielabel (A t/m G)

10. IBI & achterstallige belastingen

Controleer altijd of de jaarlijkse vastgoedbelasting (IBI) is betaald.

• Schulden gaan in Spanje mee over op de koper

• Een eigendom kan geblokkeerd zijn door onbetaalde heffingen

Waarom dit zelden goed zit bij buitenlandse kopers

In veel Spaanse dorpen of kustgemeentes wordt nog gewerkt met papieren documenten, trage systemen en plaatselijke gewoontes.
Daarbij is er geen automatische controle of alles klopt:

De notaris controleert niet of er vergunningen zijn.
De architect is niet verantwoordelijk voor belastingstatus of registratie.
En de gemeente communiceert vaak niet met andere instanties.

🛑 Zonder professionele begeleiding loop je dus risico op:

• Illegaal bouwen zonder het te weten

• Problemen bij verkoop of erfbelasting

• Boetes en juridische procedures

• Geen aansluiting op nutsvoorzieningen

• Vertraging of blokkering van vergunningen

Wij zorgen dat alles klopt

Bij Rio Grande screenen we alle documenten vóór de aankoop en zorgen we tijdens het traject voor:

• de juiste vergunningen en goedkeuringen

• coördinatie tussen gemeente, notaris, architect en aannemer

• correcte registratie en verzekering

• volledige oplevering mét alle attesten

Zo ben jij 100% in orde – vandaag én in de toekomst.

Wil je zeker weten dat alles juridisch klopt bij jouw aankoop of verbouwing?

Neem contact met ons op. We bekijken jouw situatie discreet en geven eerlijk advies over wat nodig is – en wat er misschien ontbreekt.

Terug →